MƏNZİL ÖZƏLLƏŞİBSƏ, NİYƏ MTK-lar “AĞALIQ” ETMƏLİDİR?!

Yeni binaların problemi çoxlarının diqqətini çəkməsə də, bu, həmin binalardan olan mənzil sahibləri gecə-gündüz düşündürən mövzudur. Əslində, problem çox böyükdür, sadəcə onun mahiyyətinə ciddi yanaşılmır.  Qeyd edək ki, yeni binaların idarəçiliyinin həmin binaları tikən MTK-ların nəzarətində qalması 2009-cu ildə qəbul olunmuş Mənzil Məcəlləsinin, eyni zamanda həmin binların sakinlərinin hüquqlarının pozulması deməkdir. Çünki MTK-lar sakinlərin rəylərini nəzərə almadan, hər kvadratmetr üçün istədiyi qiyməti təyin edirlər. Məsələn, elə bina var ki, 1 kv. metr üçün 50, eləsi var 30, eləsi də 20 qəpik müəyyən edilib. Əslində, MTK sahibləri qanunvericilikdə olan boşluqdan istifadə edib, bu addımı atırlar. Sözsüz ki, yeni binaların sakinlərinin öz hüquqları barədə məlumatsızlığı da burada mühüm rol oynayır. Belə ki, sakinlərin özlərinin idarə etməli oluğu binaları MTK-ların idarəetməsi mənzil sahibləri üçün bitib-tükənməyən xərc, qarşı tərəf üçün isə həmişəlik gəlir mənbəyidir. Çünki bir binanın saxlanılması məqsədilə 1 kv.metrə neçə qəpik düşməsinin özü qaranlıq məsələdir. Yeni bina sakinləri isə bu qiymətlərə təsiretmə gücünün olduğundan xəbərsizdir. Yəni cəmiyyətin biganəliyi, başqa sahələrdə olduğu kimi, bu sahədə də qanunların işləməməsinə gətirib çıxarıb. Bir də ki, mənzil özəlləşibsə, niyə MTK-lar həmin binalara “ağalıq” etməlidir, axı!? Maraqlıdır, bu qanunsuzluq, vətəndaşların soyğunçuluğu nə vaxta kimi davam edəcək?

Yeri gəlmişkən, belə görünür ki, təhvil verilmiş yeni binlarda MTK-ların qalmasının hökumətin maraqlarına da xidmət edir. Çünki 2009-cu ildə Mənzil Məclləsi haqqında qanun qəbul edilməsinə baxmayaraq, qanun icra olunmur. Belə olan halda, sual olunur ki, Mənzil Məcəlləsi haqqında qanun nə üçün qəbul edilib? Nə qanunda nəzərdə tutulduğu kimi “JEK”lər ləğv edilir, nə də köhnə, eyni zamanda yeni binalarda Mülkiyyətçilərin Mənzil Müştərək Cəmiyyəti yaradlır.

Maraqlı məqamlardan biri də odur ki, MTK-lar kommunal haqqını mənzil sahibləri ilə alqı-satqı müqaviləsi əsasında alırlar. Məsələn, Dövlət Reyestri Xidmətinin verdiyi çıxarışda mənzilin sahəsi 42 kv.metrdirsə, müqavildə həmin mənzil 50 kv.metrdir. MTK-lar isə mənzilin kommunal haqqını 50 kv.metrlə hesablayır. Burada məlum olan odur ki, “demoxot” deyilən sahə və eyvan üçün də kommunal haqqı alırlar.

Diqqəti çəkən digər məqam isə odur ki, MTK-lar mənzil sahiblərinə balkonu bağlamaq üçün 500 manat almadan icazə vermirlər. Ola bilər ki, şəhərin müxtəlif yerlərində bu icazə üçün müxtəlif qiymətlər olsun. Əslində, “bolkon” bağlamaq üçün icazə almaq da MTK sahibləri üçün əlavə qazanc mənbəyidir. Bu şəhərsalma prinsiplərinə zidd olsa da, bunu edənlər çoxdur.

Mövzu ilə bağlı tanınmış iqtisadçı Samir Əliyev bildirdi ki, rəsmi olaraq dövlət tərəfindən Azərbaycanda Sovet İttifaqı vaxtında tikilmiş mənzillərə münasibətdə mənzil xidməti haqları mövcuddur: “Nazirlər Kabinetinin 2000-ci il 40 saylı qərarına görə, mənzil haqqı evin hər kv.-na görə 1,5 qəpikdir. Bu köhnə binalara, yəni “JEK”lərin balansında olan binalara şamildir. Amma yeni tikililər üçün bu qərar yoxdur. Yeni tikililəri MTK-lar idarə edirlər və özləri müstəqil mənzil haqqı qəbul edirlər. Yeni tikilmiş binalar istifadəyə verildikdən sonra, 6 ay müddətində həmin MTK-lar çevrilib Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək cəmiyyəti olmalıdır. 2009-ci qəbul olunan Mənzil Məcəlləsinə əsasən, MTK-lar uzun müddət xidmət göstərə bilməz. Onlar o vaxta kimi fəaliyyət göstərir ki, mənzil istismara verilməyib”.

Ekpert vurğuladı ki, bu gün yeni tikililər üçün mənzil haqları qanunla tənzimlənmir: “Sövet dövründə tikilən binalar dövlət mülkiyyətində olduğuna görə tənzimlənir. İndi həmin evlər də dövlət mülkiyyətində deyil. Ən azı 90 faizi özəl mülkiyyətdir. Əslində, problem mənzil haqlarında deyil, mənzil idarəçiliyindədir. Mənzil idarəçiliyi dəyişilməyib deyə, aləm bir-birinə qarşıb. Çünki sovet dövründən tikilən binalar özəlləşdirildikdən sonra, onları “JEK”lər idarə etməli deyil. O binalar üçün də Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətləri yaradılmalı, özləri sərbəst kommunal haqqı müəyyən etməli idi. Amma yenə də “JEK”lər xidmət göstərir və Nazirlər Kabinetinin qərarına əsasən, 1,5 qəpikdən kommunal haqqı alırlar. Yeni tikililərdə bunu MTK-ların etməsi o deməkdir ki, istədikləri qiyməti qoya bilərlər. Bu artıq qanunvericilikdə olan boşluqdur”.

S.Əliyev hesab edir ki, mənzil haqqı çıxarış ilə yığılmalıdır: “Çıxarış Dövlət Reyestri Xidmətindən alınan sənəddir. Çıxarış həmin evin sizə məxsus olduğunu göstərən sənəddir, yəni xüsusi mülkiyyətdir. Artıq burada müqavilə qüvvəsini itirir. Mənzilinizin çıxarışında olan 42 kvadratdırsa, siz onun pulunu ödəməlisinz. MTK-nın haqqı yoxdur ki, 42 kv.metr əvəzinə, 50 kv.metrin pulunu alsın. O qanunvericlikdəki boşluğa görə məbləği artıra bilər, kvadratmetri artırmağa ixtiyarı yoxdur. Əslində, bütün bina sakinləri çıxarışını alıbsa, yığılıb Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətini yarada bilərlər. Buna tam haqları var. Əslində, Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti yaradılmalıdır, amma yaradılmır. Hamısı alayarımıçıq qalıb. Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətinin mahiyyəti ondan ibarətdir ki, binada yaşayan insanlar yığılıb, bir idarəetmə forması yaradırlar və onlar seçki ilə sədr seçirlər. MTK-dan fərqli olaraq özləri müəyyən edirlər ki, mənzil haqqı nə qədər yığılsın. Bundan sonra istərsiniz binanı özünüz idarə edərsiniz, istəməzsiniz də başqa bir şirkətlə müqavilə bağlayarsınız və həmin şirkət gəlib sizin binanı idarə edər. Yenə də son sözü sakinlər deyir. Qanunvericlik baxımından forma belədir. İndi “JEK”ləri ləğv etmək istəmirlər. Hər şey də alayarımıçıq qalıb. Ona görə vətəndaşların da problemləri arada qalıb”.

İqtisadçı xatırlatdı ki, SSRİ zamanın - 1982-ci ildə qəbul olunmuş Mənzil Məcəlləsi var idi: “Bu gün bizim mənzillər həmin Mənzil Məcəlləsi ilə idarə olunur. Baxmayaraq ki, 2009-cu ildə bizim öz Mənzil Məcəlləmiz qəbul edilib. Həmin Məcəlləyə görə, “JEK” olmalı deyil, binanı insanlar özləri idarə etməlidirlər. Amma bu gün bu Məcəllə işləmir. Ona görə, burada siyasi iradə məsələsi var. Görünür, hökumət “JEK”ləri ləğv emtəkdə maraqlı deyil. Çünki “JEK”lər mənzillərə xidmət göstərməkdən başqa, hər işi görürlər. Ona görə də onları hələ ki, ləğv etmək istəmirlər. Bu problemlərin kökündə bu durur. Odur ki, mənzil idarəetməsində çox böyük problemlər var”.

S.Əliyev nəzərə çatdırdı ki, Mənzil Mülkiyyətçiləri Müştərək Cəmiyyətinin funksiyaları, hüquqları var: “Məsələn, binanın altında boş yer varsa, o binaya məxsusdur, onu icarəyə verir və ondan pul qazanır. Elə bina var ki, şəhərin mərkəzində yerləşir. Onun altından alınan kirayə haqqı bəlkə də iki binanı saxlayar. Amma kommunal haqqı yığırlar. Elə bina da var ki, görünməyən yerdə yerləşir. Onlarda xərclər daha çox çıxır. Bu binanın vəziyyətindən asılıdır. Bəlkə təzə binadır, təmirə ehtiyacı yoxdur, bəlkə də köhnə binadır, təmirə ehtiyacı var. Bu məsələ çox dərindən görülməli işdir. Amma çox təəssüflər olsun ki, görülmür”.

Samir Əliyev onu da dedi ki, MTK sədrinin heç bir hüquqi əsası yoxdur ki, balkonun bağlanması üçün mənzilin sahibindən pul alsın: “Bina şəhərin mərkəzində yerləşirsə və şəhərsalma prinsiplərinə zidd olarsa, balkonun bağlanması qadağandır. Onu pul xilas edə bilmir. Amma elə yer var ki, o şəhərin gözəlliyinə xələl gətirmir. Orada balkonun bağlanması olar. Amma MTK o pulu artıq alır. Onun heç bir əsası yoxdur. Çünki sənədləşmədə yoxdur ki, balkonun bağlanması üçün mənzil sahibi nə qədər pul verməlidir”.

MBA Group” konsaltinq şirkətinin baş direktoru Nüsrət İbrahimov isə xatırlatdı ki, yeni tikililər koperativ binalar hesab olunur: “Onların saxlanılması üçün istismar xərcləri var. Mənzil Məcəlləsində nəzərdə tutulub ki, Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti yaradılmalıdır. Dövlət başçısının bu haqda həm təlimatları, həm də sərəncamı var. Bu sərəncama görə, Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti yaradılır, xərclərin smetası tutulur, ümumi yığıncaqda o müzakirə edilir və qəbul olunur. Sonra da ona uyğun hərəkət edirlər. Binanın təmir xərcləri, lift, qaz, su problemləri, işçilərin saxlanılması xərcləri var. İldə iki dəfə də hesabat verilir”.

Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətinin yaradılmasına mane olan səbəblər nədir? Bu suala cavab olaraq, N. İbrahimov bildirdi ki, bir tərəfədən bizdə onun tarixçəsi və bir çox mənzil mülkiyyətçilərinin o xərclərə nəzarət edilməsinə qarşı meyllilik yoxdur. Ikinci bir tərəfdən tikinti şirkətlərinin əksəriyyəti gərək o binaları qəbul kommissiyasına təhvil versinlər və 6 ay müddətinə Mülkiyyətçilərin Müştərək Cəmiyyəti yaradılsın. Ancaq binalar çox vaxt qəbul kommissiyasına təhvil verilmir ki, bu cəmiyyətlər yaradılsın. Əsas səbəb, deyərdim ki, mənzil mülkiyyətçilərinin o istiqamətdə həvəssiz olmalarıdır”.

N. İbrahimov dedi ki, qanunvericlikdə hər kvadratmetr üçün fərqli qiymət qoymağa qadağa yoxdur: “Çünki bir binanın saxlanma xərci deyək ki, ayda 15, o birinin isə 35 mindir. Ücüncünün isə 5 mindir. Bu, liftlərin sayında və orda elektrik şəbəkəsinin yüklənmə səviyyəsindən, mühafizə sistemindən, binanın nə dərəcədə elektronlaşdırılmasından, binaya baxmaq üçün nə qədər işçi saxlanılır, ondan asılıdır”.

“Müqaviləni tikinti şirkətləri yaxud koperativlər bağlayırlar. Onlar da orada hər kvadratmetrin satışında maraqlıdırlar. Ona həm eyvan, xarici divarlar çıxmaqla, daxili divarların altında yerlşən sahələr də daxil olur. Ona görə, onlar vergi verirlər. Amma Dövlət Reyestri Xidməti onları daxil etmir. Çünki onların təlimatları var. Onlar yalnız yaşayış sahələrini və köməkçi sahələri daxil edirlər. Bəzi hallarda Dövlət Reyestri Xidməti eyvanı daxil edir, amma bütün hallarda etmirlər. Əslində, hesab edirəm ki, eyvan daxil olmalıdır. Çünki o da faydalı sahədir. Ondan yaşayış üçün köməkçi sahə kimi istifadə edilir. Amma nəyə görə daxil etmirlər, deyə bilmrəm”-dedi N. İbrahimov.

N. İbrahimovun fikrincə, eyvandan kommunal haqqı alınması düzgündür: “Amma daxili divarların altında yerləşən sahənin hesablanması düzgün deyil, faydalı sahə hesablanmalıdır.

Hər kvadmetr üçün neçə qəpik müəyyən edilməsi müxtəlif ola bilər. O binanın kateqoriyasından, mürrəkəbliyindən asılıdır. Məsələn, “Zaporoje” və “Mercedes” avtomobili var. Onların saxlanma xərcləri tam fərqlidir. Onları bir-biri ilə müqayisə etmək düzgün deyil, fərq böyükdür. Ümumiyyətlə, kommunal haqqı mənzil mülkiyyətçiləri ilə razılaşdırılmalıdır və bunun əsasında pul yığılmalıdır. MTK-ların özlərinin hər kvadratmetr üçün neçə qəpik müəyyən etməsi düzgün deyil və sonra da onun hesabatı verilməlidir”.

N. İbrahimov onu da qeyd etdi ki, balkonların bağlanıması üçün pul tələb edilməsi də qanuna ziddir: “Balkonun bağlanması layihədə nəzərdə tutulmayıbsa, düzgün deyil. Bu, şəhərsalma qaydalarının standartlarına ziddir”.
 

Şamo Emin, Huriyyet.org